La zone à études n’est pas une zone verte

L’ancien PAG comprenait des « secteurs à études » définis comme « les parties du territoire de la commune où figurent des ensembles de terrains pour lesquels une restructuration ou un redéveloppement s’impose dans l’intérêt de la commune et des quartiers limitrophes. Ces terrains sont soumis à l’obligation d’être couverts par une étude globale de développement et/ou par un plan d’ensemble qui permettra d’arrêter des projets (…) » et définissait un certain nombre de conditions pour une urbanisation de ces zones.

Le ministre de l’Environnement émet son avis sur le projet de PAG et refuse d’approuver le classement projeté de certaines parcelles jusqu’alors incluses dans une zone à études en zone constructible HAB.1. Il argumente qu’il s’agirait d’une « modification de la délimitation de la zone verte », et que la surface classée en secteur à études serait « à ce stade à maintenir en zone verte ».

Au vu de cet avis du ministère de l’Environnement et contrairement à ce qui avait été prévu initialement, une parcelle jusqu’alors incluse dans une zone à études est finalement reclassée en zone verte.

Pour le propriétaire, c’est un coup dur : son terrain devient en principe inconstructible. Il saisit le ministre de l’Intérieur d’une réclamation, qui est rejetée. Son recours devant le Tribunal administratif est également rejeté, alors que les premiers juges ont estimé qu’un classement en secteur à études n’équivalait à aucune zone proprement dite et que de cette manière aucune affectation n’était effectivement attribuée à la parcelle en question.

Le propriétaire du terrain a fait appel de cette décision. Il soutient que la zone à études en question doit être considérée non pas comme un classement neutre, mais comme un classement à l’intérieur du périmètre d’agglomération, et qu’au regard des dispositions légales, le ministre de l’Environnement n’aurait pas été compétent pour intervenir par rapport à un classement d’un terrain qui ne se serait pas trouvé en zone verte sous l’ancien PAG.

La commune a soutenu que la parcelle en question ne bénéficiait pas d’un droit à construire sous l’ancien PAG, et qu’il « ne saurait être valablement soutenu (…) que la zone à études aurait été constructible, voire été comprise sous l’ancien PAG, à l’intérieur du périmètre d’agglomération ».
Dans son arrêt n°51649C du 24 avril 2025, la Cour administrative rejette cet argumentaire de la partie étatique et de la commune et constate que la zone à études en question n’était pas une zone neutre. L’ancien PAG y prévoyait déjà un développement sur base d’études préalables, des PAP et des prescriptions architecturales. Bref, cette zone avait bien la vocation d’être constructible à terme. Le classement en zone verte s’analysait donc bien en un reclassement.

La Cour a décidé que « le classement diamétralement opposé à celui de la mise sur orbite opéré par le conseil communal, en l’absence d’études vérifiées, (…) constitue une démarche contraire aux principes de cohérence et de proportionnalité, de même qu’aux principes de lisibilité et de sécurité juridique, de sorte que le classement intervenu en zone de verdure, tel que confirmé par le Ministre, est à annuler ».

Cette décision est donc importante alors que la Cour a souligné à juste titre que dans tout reclassement les principes de proportionnalité et de sécurité juridique doivent être respectés.

Me Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour chez DSM Avocats à la Cour
Article paru dans Neomag #72 - juillet 2025