La vente à terme au Luxembourg, un outil de commercialisation sous-évalué ?
La vente à terme, prévue par l’article 1601-2 du Code civil, est l’une des deux formes impératives de la vente d’immeuble à construire au Luxembourg. Elle se définit comme le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble achevé, tandis que l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de cette livraison.
Sa spécificité majeure tient à l’engagement des parties lors de la passation d’un premier acte notarié de vente, et au transfert de propriété qui s’opère de plein droit lors de la constatation de l’achèvement par un deuxième acte authentique, avec effet rétroactif au jour du premier acte notarié de vente. Cette rétroactivité est notamment importante sur le plan fiscal, de sorte qu’il n’y ait pas de désavantages au niveau des droits d’enregistrement et de la TVA. Ainsi, les droits d’enregistrement sont calculés sur la situation au jour du premier acte.
L’acte de vente ne peut être conclu qu’après l’obtention des autorisations administratives requises et doit revêtir la forme authentique, en comportant les mentions substantielles relatives notamment à l’identification de l’immeuble, son degré d’achèvement convenu, le prix et ses modalités, ainsi que le délai de livraison.
L’achèvement est le pivot du régime. Sa constatation résultera d’un deuxième acte notarié reçu par le notaire dépositaire de l’acte de vente sur base d’une déclaration des parties, ou d’une personne qualifiée désignée à cette fin.
Le régime financier est particulièrement protecteur. Avant l’achèvement, aucun paiement au vendeur n’est permis. Le contrat peut seulement prévoir des dépôts de garantie, à mesure de l’avancement, sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur, indisponibles jusqu’à l’achèvement.
Le vendeur reste tenu des garanties légales contre les vices apparents et cachés suivant les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, avec des délais protecteurs courant à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. En synthèse, la vente à terme conjugue sécurité juridique et financière maximales pour l’acheteur, au prix d’exigences opérationnelles élevées pour le vendeur.
Dans la pratique, les promoteurs n’ont que rarement recours à ce régime, alors qu’il implique le préfinancement de l’intégralité du prix jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Néanmoins, dans un environnement économique où l’acquéreur recherche surtout la sécurité, la vente à terme peut être une option pour la commercialisation d’un programme de construction.
Me Mario Di Stefano, avocat à la cour
Article paru dans Neomag #75 - décembre 2025
