Comment la mobilité gratuite a changé l’immobilier tertiaire à Luxembourg ?

Une réponse à un besoin des employés

L’ouverture d’un premier tronçon en 2017 puis l’extension vers Findel et Howald en 2025 ont fondamentalement changé la mobilité. Les extensions prévues d’ici 2035, combinées avec la modernisation du réseau ferroviaire, vont poursuivre le maillage de tout le pays au sein d’un réseau dense et efficace. Le point d’orgue de cette politique volontariste a été la gratuité pour tous dès 2020. La gratuité et l’extension du réseau vont dans le sens d’un des messages clé du récent Baromètre des Employés publié par JLL. Cette étude a en effet identifié le temps de trajet du domicile vers le lieu de travail comme étant une des principales préoccupations de la part des employés exerçant leur profession sur le territoire luxembourgeois.

Que nous disent les données transactionnelles ?

Le département Research de JLL BeLux a analysé l’ensemble des transactions de bureaux depuis 2020. Le travail a consisté à identifier les immeubles situés à moins de 10 minutes de marche d’une station de tram ou du train sur le territoire du Grand-Duché.

Ainsi, si le quartier Belval à Esch-sur-Alzette n’est pour le moment pas desservi par le tram, il y a bien une connexion régulière au train.

Du point de vue de la prise en occupation :

• Sur le volume transactionnel de 1,3 millions de m² signé depuis début 2020, 71% est situé à moins de 10 minutes d’un transport public (tram ou train).
• La taille moyenne des transactions le long des voies de transport en commun dépasse de 210% la taille moyenne des transactions non desservies par un tram ou le train.

Du point de vue des valeurs locatives :

• Les loyers obtenus dans les immeubles le long du tracé du tram ou du train sont supérieurs de 30% aux loyers d’immeubles non connectés aux transports publics. Ce constat est à contextualiser, en effet les loyers les plus élevés sont obtenus dans les immeubles neufs et ceux-ci se concentrent depuis plusieurs années dans des localisations desservies par le tram ou le train.

Quelles conclusions en tirer pour les futurs développements ?

Les développeurs l’ont compris depuis longtemps, une localisation bénéficiant d’une excellente accessibilité par les transports publics, mais aussi les axes routiers, ont le plus de chance de trouver preneur. Cependant il faut apporter quelques nuances. La connexion au réseau de transport public est fondamentale, mais cela ne peut s’affranchir de la qualité et la durabilité des immeubles. Le succès est une combinaison de plusieurs facteurs endogènes, mais aussi exogènes comme le climat général des affaires, la conjoncture économique, les coûts de financement, etc.

Quand la connexion aux transports publics relance des quartiers non-performants : les cas de Howald et de Findel

Selon l’étude de JLL, alors que les quartiers centraux affichent des taux de vacance très faibles et des loyers élevés, les localisations secondaires sont de plus en plus considérées comme des alternatives crédibles d’un point de vue des occupants. Ce constat est encore renforcé quand il existe une liaison directe et rapide par des transports publics, a fortiori s’ils sont gratuits.

A Luxembourg, deux exemples sont à mettre en lumière : la Cloche d’Or et son extension sur Howald et le quartier de l’aéroport de Findel.

La Cloche d’Or est un quartier déjà bien établi depuis plus de deux décennies. En revanche, depuis le projet d’extension du tram et le développement du quartier mixte du Ban de Gasperich de nombreux occupants en provenance du CBD ou du Kirchberg ont décidé d’y relocaliser leurs activités, comme State Street en provenance du Kirchberg, ou encore Intesa San Paolo et Baker McKenzie venant du CBD. L’évolution est encore plus frappante à Howald qui souffrait d’une vacance locative relativement élevée et une dynamique au ralenti. Tout a changé avec le projet du tram et la construction de nouveaux projets très qualitatifs le long des voies. Les loyers ont très nettement augmenté et le quartier a réussi à attirer des locataires venant du CBD comme Cardif Lux Vie.

Un second exemple, sans doute plus impressionnant encore, est le renouveau du quartier de l’aéroport de Findel. Désormais relié au Kirchberg et au centre par le tram, ce quartier qui souffrait d’une vacance structurelle relativement élevée est désormais en concurrence directe avec les quartiers centraux. Plus encore, l’ouverture du projet Skypark et ses multiples services dont un hôtel, a permis d’attirer des grands locataires tels que Deutsche Bank jusqu’alors établi au Kirchberg. Les loyers se sont envolés de 28% par rapport à 2020 et la vacance locative a été sensiblement réduite malgré la livraison à risque du Skypark.

En conclusion

L’étude de JLL a mis en avant que l’impact bénéfique du tram sur le marché des bureaux luxembourgeois est bien réel, tant d’un point de vue de la demande que des valeurs locatives. Les promoteurs ne sauraient en revanche s’affranchir d’une autre exigence toute aussi prégnante de la qualité et la durabilité des immeubles. La combinaison de ces facteurs a ainsi permis le développement, et le succès, de quartiers autrefois non performants et désormais promis à un bel avenir.

Communiqué par JLL