Directive EPBD 2024 : le vrai sujet, c’est le carbone

Interview de Julien De Clercq, responsable Energy & Sustainability chez SECO Expert.

La directive 2024/1275 est souvent résumée à ses dates et ses seuils. Qu’est-ce que le secteur n’a pas encore vraiment compris ?

Le changement conceptuel fondamental. On passe d’une logique de performance énergétique à une logique d’émissions nulles — ce n’est pas la même chose. Un bâtiment peut être très efficace énergétiquement et rester carboné si son énergie provient de sources fossiles. La directive tranche : ce qui compte désormais, c’est l’empreinte carbone réelle du bâtiment, pas seulement sa consommation affichée. Mais ce qui est encore plus structurant, c’est que cette empreinte est désormais mesurée sur l’ensemble du cycle de vie — fabrication des matériaux, chantier, exploitation, démolition. On entre dans une ère où construire proprement ne suffit plus : il faut construire avec des matériaux propres.

Cela remet en question des pratiques bien établies dans la construction ?

Complètement. Prenons l’exemple de l’isolation. Pendant des années, plus on isolait, mieux c’était — point final. Aujourd’hui, il faut se demander avec quoi on isole. Un isolant synthétique à haute performance thermique peut avoir une empreinte carbone intrinsèque telle qu’elle compromet le bilan global du bâtiment. La directive impose le calcul du Potentiel de Réchauffement Planétaire (PRP) sur cycle de vie pour tous les bâtiments neufs d’ici 2030. Cela va mécaniquement réhabiliter des matériaux biosourcés, favoriser le réemploi de composants, et pousser vers une conception modulaire pensée pour la déconstruction. C’est exactement la logique de l’économie circulaire appliquée au bâtiment — et c’est une rupture majeure avec la culture du secteur.

La taxonomie verte européenne est souvent citée en parallèle. Quel est le lien concret avec cette directive ?

Le lien est direct et souvent mal compris. La taxonomie européenne classe les activités économiques selon leur durabilité environnementale. Pour qu’une rénovation soit considérée comme durable au sens de la taxonomie — et donc facilite l’accès aux financements verts, aux green bonds, aux critères ESG des investisseurs institutionnels —, elle doit répondre à des critères précis qui s’alignent exactement sur cette directive : réduction d’au moins 30 % de la demande en énergie primaire, conformité aux Normes minimales de performance énergétique (NMPE) ou amélioration par éléments ponctuels certifiés. Concrètement, un propriétaire qui rénove sans tenir compte de ces critères se coupe de facto d’une partie croissante des financements disponibles. Les banques ne font plus semblant — un bâtiment mal classé est un actif à risque.

Vous parlez d’actif à risque. Est-ce que la valeur immobilière est vraiment en jeu ?

Elle l’est déjà. Le phénomène de « stranded assets » — actifs échoués — que l’on observait jusqu’ici dans le secteur pétrolier est en train d’arriver dans l’immobilier. Un bâtiment non résidentiel qui ne respectera pas les seuils des NMPE d’ici 2030 ne pourra plus être loué dans les mêmes conditions. Sa valeur locative se dégradera, sa valeur vénale aussi. Les grands fonds immobiliers intègrent déjà un score carbone dans leurs critères d’acquisition. Ce que la directive formalise réglementairement, le marché financier l’anticipait depuis deux ans. Le propriétaire qui attend d’être contraint plutôt que d’agir prend un risque patrimonial réel, pas seulement réglementaire.

L’économie circulaire est mentionnée dans la directive. Reste-t-elle anecdotique ou devient-elle structurante ?

Elle devient structurante, précisément parce qu’elle est liée au calcul carbone cycle de vie. La directive encourage explicitement la réutilisation des matériaux, la conception pour la déconstruction, et la réduction des déchets de chantier. Ce n’est plus du greenwashing — c’est une variable de l’équation carbone. Un bâtiment conçu pour être démonté et dont les matériaux peuvent être réemployés a un PRP cycle de vie meilleur qu’un bâtiment identique conçu selon des principes linéaires (extraire, produire, consommer, jeter). Cela change la manière de penser le programme, le choix des matériaux, les assemblages constructifs. L’architecte et le bureau d’études techniques vont devoir travailler ensemble beaucoup plus tôt dans le processus — dès l’esquisse, pas en phase de Dossier de Consultation des Entreprises (DCE).

La directive parle aussi de bâtiment intelligent et de flexibilité énergétique. Est-ce compatible avec cette vision carbone ?

C’est même complémentaire. Un bâtiment capable de dialoguer avec le réseau électrique, d’adapter sa consommation aux moments où l’électricité est la plus décarbonée, et de valoriser ses flexibilités, réduit son impact carbone opérationnel de façon dynamique. Avec la montée des énergies renouvelables intermittentes, cette intelligence devient un levier carbone réel — pas seulement un argument marketing.

Face à cette complexité croissante, comment Seco aide les maîtres d’ouvrage à garder une vision claire et cohérente de leurs projets ?

Le défi aujourd’hui n’est plus uniquement technique. Les enjeux énergétiques, carbone, réglementaires et financiers sont désormais totalement liés — et cette directive l’illustre parfaitement. Une décision prise sur un matériau ou un système peut avoir des répercussions sur le bilan carbone cycle de vie, sur l’éligibilité à la taxonomie, sur le classement du certificat de performance énergétique (CPE), et in fine sur la valeur patrimoniale du bâtiment. La complexité ne va pas diminuer.

L’objectif est donc de retrouver une vision claire et cohérente du bâtiment dès les premières phases de conception. C’est précisément l’approche que nous développons chez SECO. Calcul carbone cycle de vie, conformité taxonomie, stratégie de rénovation par étapes, choix des matériaux biosourcés, systèmes techniques décarbonés, passeport de rénovation — nous sommes le guichet unique que la directive appelle de ses vœux. Un interlocuteur unique, du diagnostic stratégique jusqu’à la réception des travaux, pour fluidifier les projets, aider les maîtres d’ouvrage à prendre des décisions plus simples, plus cohérentes et mieux coordonnées — et transformer une contrainte réglementaire en véritable levier de valorisation patrimoniale.

Article paru dans Neomag #80 - juillet 2026