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Les perspectives de genre dans le secteur de la construction

Eve — 2026-04-14T02:00:00Z

L'égalité entre les femmes et les hommes constitue un levier majeur pour un développement durable, inclusif et innovant. Au‑delà de son importance en matière de justice sociale, elle influence directement la qualité de vie, la cohésion sociale et l'efficacité des politiques publiques.

Or, l'aménagement du territoire et l'organisation de l'espace urbain restent marqués par des décennies de décisions principalement prises par des acteurs masculins, conduisant à la création d'espaces publics souvent centrés sur les besoins d'une partie seulement de la population. Les besoins spécifiques des femmes, des enfants, des personnes âgées, à mobilité réduite ou en situation de vulnérabilité sont encore trop rarement intégrés dans les processus de planification.

Certaines villes se distinguent par leur intégration de la dimension de genre dans la planification urbaine. À Vienne, une politique de gender mainstreaming est menée depuis plus de 25 ans. Elle s'est traduite par le réaménagement d'espaces publics avec un éclairage renforcé, des allées piétonnes élargies et du mobilier adapté aux différents publics. Les parcs ont été repensés pour favoriser l'usage par les filles, et des projets tels que « Women Work City » ont permis de développer des logements intégrant services collectifs et prise en compte des réalités des mères monoparentales.

Umeå, en Suède, mène une démarche comparable depuis les années 1980. Parmi ses projets figurent le Freezone Park, conçu avec des jeunes filles, et un tunnel piéton sécurisé par des dispositifs renforçant visibilité et confort. La ville a également créé « The Gendered Landscape », un parcours de sensibilisation montrant l'impact du genre sur l'aménagement urbain.

La mise en place d'un urbanisme réellement inclusif repose sur plusieurs principes structurants :

L'élimination des stéréotypes, grâce à des recrutements non genrés et à la sensibilisation aux biais inconscients ; elle contribue par ailleurs à lutter contre la pénurie de main-d'œuvre qualifiée.
Une représentation équilibrée aux postes décisionnels, la diversité stimulant créativité et innovation.
Une planification intégrant les usages différenciés des espaces publics, notamment en matière de sécurité, de mobilité et de conciliation des activités quotidiennes. Les femmes, par exemple souvent plus exposées au sentiment d'insécurité, accomplissent davantage de trajets nécessitant des infrastructures adaptées à une pluralité de fonctions quotidiennes (travail, école, courses).
Des environnements de travail respectueux, exempts de discriminations, de harcèlement et d'inégalités (par exemple salariales), soutenus par des politiques internes, des formations ou la promotion d'une culture inclusive.
La collecte et l'analyse de données fiables, indispensables pour évaluer les usages réels de l'espace urbain et éviter la reproduction de biais dans la conception des politiques publiques.

Après une période de défis économiques, le secteur de la construction dispose aujourd'hui d'une réelle opportunité de se réinventer. Les initiatives de redynamisation favorisent un renouvellement de la main‑d'œuvre et une meilleure représentativité des femmes, contribuant à un secteur plus inclusif et innovant. Dans un contexte de transitions multiples, cette approche permet au secteur de la construction de renforcer son attractivité, de répondre à des besoins sociétaux évolutifs et de contribuer à un développement territorial durable.

Normalisation technique : le lien avec la dimension de genre

Les travaux de l'UNECE, à laquelle l'Institut luxembourgeois de la normalisation, de l'accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services (ILNAS) contribue depuis 2023, soulignent que la normalisation demeure largement dominée par les hommes. De nombreuses normes dites « neutres » reposent sur des données historiquement masculines, générant des produits et infrastructures parfois inadaptés et créant des risques en matière de santé, de sécurité ou d'accessibilité. L'UNECE promeut ainsi les « Gender‑Responsive Standards » (GRS), visant à intégrer systématiquement les besoins différenciés selon le genre et à renforcer la cohérence réglementaire, notamment dans les secteurs liés au développement durable.

Au niveau européen, CEN et CENELEC encouragent cette approche via la brochure « How to be Gender‑Responsive in Standardization », qui propose des recommandations et outils pour les comités techniques. À l'échelle internationale, l'ISO a publié un guide sur la terminologie inclusive et plusieurs études de cas démontrant la pertinence d'intégrer ces perspectives dans les normes.

Conférence « Les perspectives du genre dans le secteur de la construction »

Le 10 octobre 2025, le ministère de l'Égalité des genres et de la Diversité (MEGA) et l'ILNAS ont organisé la première édition de la conférence « Perspectives du genre dans le secteur de la construction » au Forum Da Vinci. L'événement avait pour objectif d'encourager une meilleure représentation des femmes dans le secteur et de promouvoir l'intégration de la perspective de genre dans la planification urbaine et la normalisation. Le programme, articulé autour de présentations et d'une table ronde, a permis d'aborder les dimensions historiques, sociologiques, académiques et institutionnelles du sujet, ainsi que plusieurs initiatives concrètes issues de projets européens. Les discussions ont mis en lumière les enjeux de terrain, les besoins de diversification des métiers et les actions menées par les acteurs publics et privés pour renforcer l'égalité professionnelle et mieux mettre en œuvre la réalité démographique dans les différents projets.

Pourquoi une telle conférence est-elle importante ? « Parce que les stéréotypes persistent : la construction reste souvent associée à des métiers physiques, techniques, voire dangereux, et donc « réservés » aux hommes. Pourtant, les métiers de la construction évoluent, intégrant de plus en plus de technologies, de digitalisation et de gestion de projet - autant de domaines où les compétences des femmes sont non seulement utiles, mais essentielles. » (Madame la Ministre Yuriko Backes)

Photo de gauche : Annick Rock (MLOGAT), Nathalie Muller (Schroeder & Associés), Christophe Reuter (MMTP), Michelle Friederici (OAI), Ann Muller (LUGA), Annick Goerens

Le rôle du MEGA

Le ministère de l'Egalité des genres et de la Diversité (MEGA) œuvre pour promouvoir une société plus juste et inclusive, où chaque individu, indépendamment de son sexe, de son identité de genre, de son orientation sexuelle ou de ses caractéristiques sexuées, bénéficie des mêmes opportunités et droits. En mettant en œuvre des politiques innovantes et en collaborant avec divers acteurs sociaux, il vise à éliminer les discriminations et à garantir une représentation équitable dans tous les domaines de la vie publique et privée.

Le MEGA a élaboré en 2025 trois plans d'action nationaux :

Le plan d'action national pour une égalité entre les femmes et les hommes
Le plan d'action national Violences fondées sur le genre
Le plan d'action national pour la promotion des droits des personnes LGBTIQ+

L'organisation de la conférence « Perspectives de genre dans le secteur de la construction », conjointement avec l'ILNAS, est une mesure du plan d'action national pour une égalité entre les femmes et les hommes et se voulait un événement de sensibilisation et de partage d'expériences pour le secteur.

Le rôle de l'ILNAS

L'Institut luxembourgeois de la normalisation, de l'accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services (ILNAS), administration publique chargée de la sécurité et de la qualité des produits et services, joue un rôle central dans le soutien de la compétitivité des entreprises luxembourgeoises ainsi que le développement de la normalisation technique sur le territoire national. Face aux défis contemporains, tels le changement climatique et l'évolution des besoins sociétaux en résultant, la normalisation intègre davantage des thématiques transversales comme le développement durable ou la représentation équilibrée de toutes·tous dans le processus normatif. Pour structurer ces efforts et encourager l'implication du marché, l'ILNAS définit des piliers dans la stratégie normative luxembourgeoise (2024‑2030) et des projets phares dans ses politiques sectorielles (dont la politique construction 2026‑2030) et domaniales.

En 2025, l'ILNAS a publié la 5ᵉ analyse normative du secteur de la construction, intégrant de nouveaux domaines transversaux et complétée par une analyse dédiée au développement durable mettant en avant huit thématiques clés, et les cadres stratégiques et légaux nationaux et européens. D'autres activités récurrentes, comme les travaux du comité miroir national sur la construction durable et la création de nouveaux comités techniques ont permis de renforcer la contribution luxembourgeoise à la normalisation européenne et internationale dans le secteur de la construction.

Le MEGA et l'ILNAS restent ouverts à de nouvelles collaborations afin de favoriser un développement harmonisé, inclusif et durable des secteurs de la construction, de la planification urbaine et de la normalisation.

Photo de couverture : Danièle Siebenaler & Joanne Becker (MEGA), Victoria Mletzak (ILNAS) / ©Fanny Krackenberger

Références et support en ligne :

Condon S, Lieber M, Maillochon F. 2005. Insécurité dans les espaces publics : comprendre les peurs féminines. Revue française de sociologie 2 (46) : 265-294.
Massey D. 1994. Space, Place and Gender. Minneapolis, University of Minnesota Press.
Gender Equal Cities : Inspiration from Vienna | urbact.eu
European Bank for Reconstruction and Development | ebrdgreencities.com
Smart City Sweden | smartcitysweden.com
Umeå kommun | umea.se
Recommandation U sur les politiques de coopération en matière de réglementation et de normalisation (UNECE, 2018)
Lignes directrices concernant l'élaboration de normes tenant compte des questions de genre (UNECE, 2022)
Why Gender-Responsive Standards are Better for Everyone (UNECE, 2023)
How to be Gender-Responsive in Standardization (CEN-CENELEC, 2024)

ISO 53800:2024 - Lignes directrices relatives à la promotion et à la mise en œuvre de l'égalité entre les femmes et les hommes et à l'empouvoirement des femmes

Sécuriser l'entreprise face aux risques professionnels

Eve — 2026-04-10T02:00:00Z

Au Luxembourg, la santé et la sécurité au travail (SST) s'inscrivent dans un cadre juridique structuré, fondé sur l'obligation générale de sécurité pesant sur l'employeur. Cette obligation n'est pas une simple exigence administrative : elle engage la responsabilité civile, et potentiellement pénale, du dirigeant en cas de manquement.

Toutefois, d'un point de vue assurantiel, il est essentiel de comprendre que le respect de la réglementation ne garantit pas, à lui seul, une protection financière complète.

Le socle du système repose sur l'assurance accident obligatoire, organisée au niveau national. Elle couvre les accidents du travail, de trajet et certaines maladies professionnelles, et ouvre droit à des prestations pour la victime. Cette couverture protège avant tout le salarié. Elle ne neutralise pas nécessairement l'ensemble des conséquences économiques supportées par l'employeur.

En pratique, plusieurs zones d'exposition subsistent. D'abord, la question de la faute inexcusable ou du manquement grave aux obligations de sécurité peut entraîner des recours ou majorations. Ensuite, un accident peut générer des dommages collatéraux : atteinte à un tiers, immobilisation d'un chantier, interruption d'activité, atteinte à la réputation ou tensions sociales internes. Enfin, les dirigeants peuvent être personnellement visés en cas de défaillance organisationnelle caractérisée.

C'est précisément dans cet espace que l'assurance privée et le rôle du courtier prennent toute leur dimension.

Le courtier adopte une approche structurée en trois niveaux.

Premièrement, l'analyse juridique du risque. Il ne s'agit pas seulement d'identifier les postes dangereux, mais d'examiner la chaîne de responsabilités : délégation de pouvoirs, sous-traitance, intérimaires, coactivité sur chantier, déplacements à l'étranger, télétravail. Chaque configuration modifie l'exposition de l'entreprise. Une lecture purement réglementaire est insuffisante ; il faut apprécier le risque contentieux réel.

Deuxièmement, l'architecture du programme d'assurance. L'assurance accident légale peut être complétée, selon les cas, par une responsabilité civile employeur, une assurance accidents collectifs améliorant les prestations versées aux salariés, une protection juridique couvrant les frais de défense, voire des garanties pertes d'exploitation. L'enjeu n'est pas d'empiler les contrats, mais d'éviter les lacunes de couverture et les chevauchements inutiles. Un programme cohérent doit prévoir les interactions entre le régime légal et les polices privées, notamment en matière de recours et de subrogation.

Troisièmement, la gestion du sinistre. Lorsqu'un accident survient, la dimension assurantielle devient stratégique : qualification juridique des faits, déclaration dans les délais, articulation entre assurance obligatoire et assureurs privés, gestion des expertises, anticipation d'un éventuel contentieux. Le courtier agit alors comme conseil technique de l'employeur, en veillant à la préservation des droits de l'assuré et à la sécurisation de sa position.

Ainsi, sur le marché luxembourgeois, la conformité réglementaire constitue un minimum. Elle protège le salarié et répond à l'exigence légale. Mais elle ne sécurise pas nécessairement l'entreprise dans toutes ses dimensions financières et juridiques. Le rôle du courtier est précisément d'identifier cet écart entre obligation et protection effective, et de construire une stratégie assurantielle adaptée au profil de risque de chaque employeur.

La santé et la sécurité au travail ne relèvent donc pas uniquement de la prévention : elles constituent un enjeu majeur de gestion du risque et de responsabilité, au cœur de la mission de conseil du courtier.

Vanessa Krackenberger, Account Manager chez AlliA Insurance Brokers Luxembourg S.A.
Article paru dans Neomag #77 - mars 2026

Assainissement énergétique des bâtiments fonctionnels : un futur régime d'aides

Eve — 2026-03-05T03:00:00Z

Le projet de loi 8597, déposé le 30 juillet 2025, dessine un régime d'aides pour accélérer l'assainissement énergétique des bâtiments non résidentiels, dits fonctionnels, avant l'entrée en vigueur des minima européens en 2030 prévus par la directive (UE) 2024/1275

Ces minima européens imposeront, dès 2030, d'être plus performants que les 16 % de bâtiments les moins performants et, dès 2033, plus performants que les 26 % les moins performants, sur la base du parc au 1^er janvier 2020. Mais l'effectivité du projet de loi dépendra d'ajustements dans le texte, d'une meilleure couverture des cas de location et d'une enveloppe budgétaire à la hauteur de l'ampleur des travaux attendus d'ici 2030‑2033.

Le texte couvre les entreprises, mais aussi certaines personnes physiques propriétaires de bâtiments fonctionnels, à l'exclusion des bâtiments d'habitation et des parties résidentielles de bâtiments mixtes. Les travaux doivent améliorer la classe énergétique attestée par un CPE et atteindre, a minima, la classe E si le bâtiment est aujourd'hui en‑dessous de E, ou la classe D et un gain d'au moins une classe si le bâtiment est déjà en classe E ou mieux. Un seuil d'investissement minimal de 25 000 euros HT est requis.

Sont éligibles les mesures d'enveloppe thermique, l'installation de VMC avec récupération de chaleur, l'installation de pompes à chaleur, les composants périphériques nécessaires, ainsi que la réalisation du CPE et, le cas échéant, d'une étude de faisabilité ou d'un conseil en énergie. L'aide prend la forme d'une subvention en capital ; l'intensité maximale est de 50 % pour les micro et petites entreprises (et personnes physiques), 40 % pour les moyennes entreprises, et 30 % pour les grandes entreprises. Le montant brut ne peut pas dépasser 300 000 euros par bénéficiaire sur trois exercices.

Les demandes se font via une plateforme sécurisée de l'État avant le début des travaux. Les études préparatoires et le CPE ex‑ante peuvent être réalisés avant la demande. Le Ministre accuse réception sous 15 jours et statue dans un délai de 3 mois après la remise d'un dossier complet, prorogeable de 3 mois en cas de complexité, avec application du principe « silence vaut accord ». Les demandes doivent être introduites pour le 31 décembre 2029 et les projets achevés pour le 31 décembre 2033. Le versement intervient après achèvement (avec possibilité d'acomptes), sur présentation du CPE as built.

L'enveloppe pluriannuelle atteint 36,5 millions d'euros sur 2026‑2029, avec une montée en charge progressive : 2,5 M€ en 2026, 6 M€ en 2027, 12 M€ en 2028 et 16 M€ en 2029.

Le Conseil d'État émet une opposition formelle sur le texte et demande aux auteurs d'y insérer une définition du bâtiment fonctionnel, relevant l'inconstitutionnalité du renvoi à une norme réglementaire inférieure pour ce qui est un élément essentiel. Il relève aussi l'ambiguïté du périmètre des bénéficiaires et invite le législateur soit à opter pour un dispositif limité aux seules entreprises, soit à instaurer un dispositif également applicable aux personnes physiques non-entreprises en créant un régime spécifique autonome applicable à ces dernières. Il invite à clarifier également l'articulation entre le régime « de minimis » et un éventuel recours au règlement européen d'exemption par catégorie.

La Chambre de Commerce salue l'approche volontaire, mais pointe l'exclusion de facto des locataires non-propriétaires et des petits projets de moins de 25 000 euros.

La Chambre des Métiers approuve l'architecture d'ensemble et recommande d'augmenter le budget et d'intégrer le dispositif au futur régime d'aides environnementales fondé sur le règlement européen n° 651/2014.

Me Mario Di Stefano, avocat à la cour chez DSM Avocats
Article paru dans Neomag #76 - janvier 2026

Des solutions d'assurance pour des projets innovants et responsables

Eve — 2026-03-03T03:00:00Z

Les bâtiments du futur sont déjà là. Conçus pour être durables, sobres en énergie, parfois démontables, souvent circulaires, ils incarnent une rupture profonde avec les modes constructifs traditionnels. Béton bas carbone, bois massif, matériaux biosourcés, réemploi de composants, façades productrices d'énergie, bâtiments à énergie positive…

L'innovation est partout. Mais face à cette effervescence technique, une question demeure centrale : comment l'assurance peut-elle être un levier ou un facilitateur pour les bâtiments du futur ?

Car l'assurance construction repose historiquement sur des référentiels éprouvés, des statistiques de sinistralité et des techniques normalisées. Or, les projets innovants, par définition, sortent de ces cadres. De nombreuses solutions techniques utilisées aujourd'hui ne disposent pas encore de certifications complètes des bureaux de contrôle ou d'avis techniques reconnus. Cette absence de validation officielle crée une zone d'incertitude que les assureurs appréhendent avec prudence, voire réticence. Résultat : exclusions, surprimes, franchises élevées ou refus purs et simples de garantie.

Pourtant, refuser d'assurer l'innovation revient à freiner la transition écologique du secteur du bâtiment, responsable d'une part significative des émissions de carbone. Les acteurs de la construction — promoteurs, maîtres d'ouvrage, architectes, entreprises — ont besoin de solutions assurantielles pour sécuriser leurs investissements et leurs responsabilités. L'assurance n'est pas un luxe : elle est une condition de faisabilité des projets.

C'est ici que le rôle d'AlliA prend tout son sens. Plus qu'un simple intermédiaire, nous sommes un véritable acteur de l'innovation. Notre travail consiste à comprendre en profondeur les nouvelles techniques constructives, à dialoguer avec les bureaux d'études, les ingénieurs, les contrôleurs techniques et les assureurs, et à traduire l'innovation en langage assurable. Analyse de risques sur mesure, montage contractuel adapté, recours à des garanties alternatives, négociation de clauses spécifiques : l'ingénierie assurantielle est désormais indissociable de l'ingénierie technique.
Les solutions existent et se construisent progressivement. Certaines compagnies acceptent d'entrer dans une logique d'expérimentation encadrée, avec des conditions évolutives. D'autres misent sur la mutualisation des risques ou sur des couvertures partielles, en attendant la montée en maturité des techniques. L'enjeu est collectif : assureurs, courtiers, constructeurs et organismes de contrôle doivent avancer ensemble.

Assurer les bâtiments du futur, ce n'est pas renoncer à la prudence, c'est accepter de repenser les modèles. L'assurance doit accompagner la transition, pas la subir. Et dans cette évolution, le courtier a un rôle clé : faire le lien entre innovation et sécurité, entre ambition écologique et réalité économique.

Vanessa Krackenberger, Account Manager
Article paru dans Neomag #76 - janvier 2026

La vente à terme au Luxembourg, un outil de commercialisation sous-évalué ?

Eve — 2026-01-27T03:00:00Z

La vente à terme, prévue par l'article 1601-2 du Code civil, est l'une des deux formes impératives de la vente d'immeuble à construire au Luxembourg. Elle se définit comme le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble achevé, tandis que l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de cette livraison.

Sa spécificité majeure tient à l'engagement des parties lors de la passation d'un premier acte notarié de vente, et au transfert de propriété qui s'opère de plein droit lors de la constatation de l'achèvement par un deuxième acte authentique, avec effet rétroactif au jour du premier acte notarié de vente. Cette rétroactivité est notamment importante sur le plan fiscal, de sorte qu'il n'y ait pas de désavantages au niveau des droits d'enregistrement et de la TVA. Ainsi, les droits d'enregistrement sont calculés sur la situation au jour du premier acte.

L'acte de vente ne peut être conclu qu'après l'obtention des autorisations administratives requises et doit revêtir la forme authentique, en comportant les mentions substantielles relatives notamment à l'identification de l'immeuble, son degré d'achèvement convenu, le prix et ses modalités, ainsi que le délai de livraison.

L'achèvement est le pivot du régime. Sa constatation résultera d'un deuxième acte notarié reçu par le notaire dépositaire de l'acte de vente sur base d'une déclaration des parties, ou d'une personne qualifiée désignée à cette fin.

Le régime financier est particulièrement protecteur. Avant l'achèvement, aucun paiement au vendeur n'est permis. Le contrat peut seulement prévoir des dépôts de garantie, à mesure de l'avancement, sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur, indisponibles jusqu'à l'achèvement.

Le vendeur reste tenu des garanties légales contre les vices apparents et cachés suivant les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, avec des délais protecteurs courant à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur. En synthèse, la vente à terme conjugue sécurité juridique et financière maximales pour l'acheteur, au prix d'exigences opérationnelles élevées pour le vendeur.

Dans la pratique, les promoteurs n'ont que rarement recours à ce régime, alors qu'il implique le préfinancement de l'intégralité du prix jusqu'à l'achèvement de l'immeuble. Néanmoins, dans un environnement économique où l'acquéreur recherche surtout la sécurité, la vente à terme peut être une option pour la commercialisation d'un programme de construction.

M^e Mario Di Stefano, avocat à la cour
Article paru dans Neomag #75 - décembre 2025

Le projet de loi sur le remembrement urbain ministériel avance

Eve — 2025-12-04T03:00:00Z

Le remembrement urbain est une procédure d'exécution d'un plan d'aménagement particulier « nouveau quartier » ou d'un lotissement de terrains qui consiste à remodeler un parcellaire existant de façon à le faire concorder avec les lots délimités par le PAP ou le lotissement en question.

À l'heure actuelle, les procédures prévues par la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain ne permettent pas, dans la pratique, de surmonter le refus de participation de propriétaires récalcitrants, qui peut ainsi bloquer des projets et notamment la réalisation de nouveau logements.

Le projet de loi n° 7139 vise à y remédier par l'introduction dans la loi du 19 juillet 2004 d'une nouvelle procédure, qualifiée de « remembrement ministériel », principalement destinée à permettre la mise en œuvre des projets de remembrement qui ne recueillent pas l'accord de tous les propriétaires des fonds sis à l'intérieur du périmètre.

Le dépôt de ce projet de loi remonte à 2017, et il peinait à avancer.

Pour rappel, le projet de loi n° 7139 comprenait également d'autres mesures dont plus particulièrement celles visant à introduire des servitudes déterminant des créneaux temporaires de viabilisation et de construction, pouvant en impacter le classement et la constructibilité.

Ce volet des servitudes avait fait l'objet de nombreuses oppositions formulées par le Conseil d'Etat dans son avis du 22 février 2022.

Suite à une scission du projet de loi n° 7139, le volet des servitudes doit dorénavant faire l'objet du projet de loi n° 7139B, qui à l'heure actuelle n'a pas encore fait l'objet d'une nouvelle publication.

Effectivement, est-ce que de telles servitudes sont nécessaires au vu de l'avancement du projet de loi 8082A, visant à réformer l'impôt foncier et introduire l'impôt à la mobilisation des terrains (IMOB) ?

Surtout, il est à craindre que de telles servitudes impacteraient voire excluraient, dans la pratique, l'éligibilité des terrains qui en seraient frappés comme sureté pour le financement de leur acquisition ou d'un projet qui devrait y être réalisé, ce qui en rajouterait aux problèmes d'accès au financement que le secteur immobilier connaît déjà.

Le Conseil d'État a maintenant rendu, le 7 octobre 2025, un avis complémentaire sur le projet de loi n° 7139A, issu de la scission et recentré sur le remembrement urbain. Cette mise à jour du projet de loi, vise à clarifier les règles de réorganisation des terrains lorsque plusieurs propriétaires sont concernés par des projets d'urbanisation, en encadrant mieux les procédures, les critères d'attribution des lots, la publicité et la transparence.

Dan son avis, le Conseil d'État valide plusieurs avancées qui renforcent la sécurité juridique et la lisibilité pour les acteurs de terrain. D'abord, pour mettre fin à une incertitude pratique il est précisé maintenant qui élabore le « projet d'exécution » en cas de remembrement, à savoir le propriétaire du fonds concerné ou son mandataire.

Le cœur des modifications porte sur le remembrement dit « ministériel », qui doit ouvrir une nouvelle voie à côté du remembrement amiable. Le Conseil d'État souligne la nécessité de mieux structurer le texte pour distinguer clairement les « généralités » et les règles propres à chaque mode de remembrement. Sur le fond, il approuve l'introduction de critères d'équité pour la répartition des nouveaux lots : prise en compte du prorata des apports de chaque propriétaire et possibilité de soultes ou indemnités. Ces critères limitent la marge d'appréciation du ministre et répondent à de précédentes critiques sur un pouvoir discrétionnaire insuffisamment encadré.

Le Conseil d'État critique toutefois ce qu'il considère une dérogation mal circonscrite permettant de remodeler « l'intégralité des fonds » sans concordance avec les lots prédéfinis par un plan d'aménagement particulier (PAP « nouveau quartier ») ou un lotissement. Selon lui, la suppression de la notion de propriétaire « récalcitrant » ne suffit pas à sécuriser le dispositif : il faut préciser dans quels cas exacts le ministre peut déroger. À défaut, le texte créerait une incertitude juridique incompatible avec les exigences de prévisibilité pour les propriétaires et les communes. Il émet donc une opposition formelle sur ce point.

Sur les aspects opérationnels, le Conseil d'État approuve que la mise en œuvre des travaux de voirie et d'équipements publics puisse être différée, à condition que l'acte de cession notarié ne soit établi qu'après la décision ministérielle adoptant le remembrement. En cas de refus de céder un fonds, le recours à l'expropriation reste possible, mais le Conseil suggère d'instaurer un délai pour notifier le refus, afin de ne pas ralentir indéfiniment les procédures.

Concernant la valorisation des terrains lors du remembrement, l'avis valide les critères basés sur le prix applicable au jour de l'envoi du projet, l'usage des sols et les « contraintes d'exécution ». Toutefois, pour rendre cette dernière notion plus opérationnelle et limiter les contentieux, il invite à s'inspirer de la loi du 7 août 2023 sur le logement abordable, qui énumère des contraintes types (hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales, patrimoine) génératrices de surcoûts de viabilisation.

Dans le projet de loi revu, la transparence des procédures est renforcée, notamment par la digitalisation de l'enquête publique sur le portail national. Le Conseil d'État soutient cette modernisation, tout en rappelant que la numérisation ne doit pas affaiblir le droit à l'information. Il recommande d'ajouter un affichage sur les fonds concernés, pour toucher effectivement les personnes impactées. Il approuve par ailleurs la suppression de l'exigence que les publications paraissent dans quatre quotidiens imprimés au Luxembourg, et avalise la précision des délais de notification aux propriétaires des fonds sis à l'intérieur du périmètre du projet de remembrement ministériel.

Sur le plan rédactionnel, l'avis propose certaines améliorations de forme pour harmoniser la terminologie et éviter des ambiguïtés.

En synthèse, l'avis consolide le cadre du remembrement urbain autour de trois axes : sécuriser la répartition des lots grâce à des critères d'équité explicites, garantir l'information et la participation du public via une enquête publique modernisée mais inclusive, et améliorer la technique législative pour une application plus fluide par les communes, propriétaires et opérateurs. Les réserves principales portent sur les cas de dérogation à la concordance avec les plans d'aménagement, qui doivent être précisément définis pour éviter l'arbitraire. Sous ces réserves, le Conseil d'État accueille favorablement les ajustements proposés, qui devraient faciliter la mise en œuvre de projets urbains tout en respectant les droits des propriétaires et les exigences de transparence.

Une revue du texte du projet de loi à la lumière de l'avis du Conseil d'État pourrait maintenant permettre une avancée rapide vers l'adoption de cette réforme importante.

Me Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour chez DSM Avocats à la Cour
Article paru dans Neomag #74 - novembre 2025

Le courtier, une aide face aux nouveaux risques liés à la digitalisation

Eve — 2025-12-03T03:00:00Z

Jamais les chantiers n'ont produit autant de données. Les maquettes numériques, plateformes collaboratives et intelligences artificielles redéfinissent la manière de concevoir, de contrôler et de livrer un projet.

Ces outils ne sont pas seulement synonymes d'efficacité : ils ouvrent la voie à une construction plus durable et à des villes plus résilientes. Néanmoins ces perspectives engendrent également de nouveaux risques, que les courtiers doivent appréhender pour accompagner au mieux les clients.

Le Building Information Modeling (BIM) permet de simuler les performances énergétiques, de limiter les gaspillages de matériaux et d'optimiser l'usage des ressources. Une maquette numérique bien exploitée devient un outil puissant de durabilité car chaque décision peut être mesurée en termes d'impact environnemental.

L'intelligence artificielle (IA) permet quant à elle d'identifier des solutions constructives plus sobres, de comparer des scénarios en temps réel ou encore d'anticiper la maintenance pour allonger la durée de vie des bâtiments. Elle devient un levier concret pour répondre aux objectifs climatiques.

Mais ces bénéfices s'accompagnent de nouveaux risques : dépendance aux plateformes numériques, erreurs de paramétrage amplifiées, ou responsabilités liées à des calculs automatisés, problèmes pour définir le partage des responsabilités… Pour sécuriser ces pratiques, le Luxembourg dispose d'appuis solides. Le CRTI-B fournit des guides et standards pour un BIM structuré, garantissant la traçabilité des données et la bonne gouvernance des maquettes. De son côté, la CNPD veille à l'application du règlement européen sur l'IA, en insistant sur la supervision humaine et la documentation des usages. Ces deux institutions offrent des repères indispensables pour que la technologie serve pleinement les ambitions de durabilité.

Dans ce nouveau paysage, AlliA Insurance Brokers Luxembourg se veut être un acteur clé de la confiance, capable de traduire ces innovations en risques mesurables et assurables, dans la lignée des directions données par le CRTI-B, la CNPD, le LIST, l'OAI et Neobuild. C'est pourquoi nous avons mis en place différentes étapes, qui commencent par la vérification auprès du client de l'existence d'un plan d'exécution BIM conforme aux règles du CRTI-B, de la sécurisation du Common Data Environment (CDE) et de la tenue d'un registre IA conforme aux attentes de la CNPD.

Ensuite, nous pouvons proposer des clauses types permettant d'encadrer contractuellement ces pratiques nouvelles : il s'agit par exemple d'exclure des obligations de responsabilité illimitée, insérer une clause dans un contrat cyber spécifique à un chantier numérique ou une clause permettant de couvrir les dommages liés à l'emploi de matériaux ou de procédés innovants sous conditions. Plus nous recueillons d'informations sur la manière de concevoir, contrôler et livrer le chantier, plus nous pouvons quantifier et adapter les garanties ou les contrats dans l'objectif de protéger le client et les intervenants sur le chantier.

Le BIM et l'IA ne sont pas de simples outils techniques : ils sont des catalyseurs de transformation durable. En permettant de construire plus efficacement, d'économiser les ressources et de réduire l'empreinte carbone, ils participent directement à la résilience des villes de demain. Encore faut-il que l'assurance suive, pour sécuriser les investissements et encourager l'innovation. En s'appuyant sur le CRTI-B et la CNPD, les centres d'innovations et l'OAI, AlliA dispose de leviers uniques pour accompagner cette évolution. Notre rôle dans la prévention et l'accompagnement des clients ne peut se faire sans l'apport technique des clients et sans l'apport réglementaire de ces organismes de référence.

Vanessa Krackenberger, Account Manager chez AlliA Insurance Brokers Luxembourg
Article paru dans Neomag #74 - novembre 2025

La réforme de l'impôt foncier : un remaniement substantiel du projet de loi

Mélanie — 2025-10-23T02:00:00Z

Au Luxembourg, la perception de l'impôt foncier est régie par des mécanismes issus du droit allemand introduits pendant la période d'occupation. La définition des valeurs unitaires remonte à l'année 1941. Dans la pratique, au Luxembourg, l'impôt foncier est si bas qu'il est presque négligeable.

En 2018, le Bundesverfassungsgericht, la Cour constitutionnelle allemande avait décidé que le régime de l'impôt foncier, alors applicable en Allemagne, était inconstitutionnel. Les juges ont estimé que l'absence de mise à jour des valeurs unitaires mène à des distorsions de valeur incompatibles avec le principe d'égalité.

Au Luxembourg, le projet de loi 8082 déposé en 2022 visait dans un même ordre d'idées à réformer l'impôt foncier (IFON), mais allait plus loin en y adjoignant deux nouveaux impôts : l'impôt à la mobilisation des terrains (IMOB) et l'impôt sur la non-occupation de logements (INOL).

C'est face à la crise du logement que l'objectif était non seulement de moderniser l'évaluation foncière, mais aussi de pousser les propriétaires vers la mise en valeur des terrains constructibles et de lutter contre l'inoccupation des logements.

Cependant, le Conseil d'État a formulé 22 oppositions formelles contre le projet, qui peinait à avancer.

Décision de scinder le projet de loi

Début juillet 2025, les députés ont décidé de scinder le projet de loi 8082 en deux volets distincts :

Projet de loi 8082A, réformant l'impôt foncier et introduisant l'impôt à la mobilisation des terrains (IMOB).
Projet de loi 8082B, introduisant l'impôt sur la non-occupation de logements (INOL).

Cette scission vise à permettre une adoption plus rapide des mesures fiscales liées à l'impôt foncier et à la mobilisation des terrains, sans attendre la finalisation du projet de loi 8086 relatif aux registres national et communal des bâtiments et logements (RNPP), indispensables pour le volet INOL mais nécessitant la mise en œuvre de moyens considérables au niveau des communes et de l'État, ce qui risque de prendre beaucoup de temps.

Suivant l'annonce du Gouvernement, les mesures prévues par le projet de loi 8082A devraient entrer en vigueur en 2028. Elles n'auront un impact réel qu'en 2030, premier exercice d'imposition, après une année de test en 2029. S'il est vrai que cela signifie un retard de trois années sur le planning initial, ce calendrier semble répondre à la réalité sur le terrain. Ainsi, un premier bulletin devrait être envoyé aux propriétaires en 2030, le taux - qui se voudrait progressif dans la durée - s'appliquerait pour la première fois au bout de cinq ans.

Les amendements et les implications pour les professionnels de l'immobilier et collectivités territoriales

Le 17 juillet 2025, le Gouvernement a présenté en commission parlementaire 66 amendements au projet de loi 8082A relatif à l'impôt foncier et à la mobilisation des terrains. L'objectif clairement affirmé est d'agir contre la spéculation immobilière plus rapidement en donnant un coup d'accélérateur aux dispositions portant sur l'IMOB et l'IFON.

Il est apparent que le gouvernement a dans une large mesure tenu compte des réserves émises par le Conseil d'État.

Comme la présentation détaillée de l'intégralité des amendements dépasserait le cadre du présent article, une revue sommaire des principaux amendements sera présentée ici, les 273 pages du projet d'amendements gouvernementaux pouvant être consultés en ligne. https://wdocs-pub.chd.lu/docs/Dossiers_parlementaires/8082A/20250715_AmendementGouvernemental.pdf

1. Pas pour tout de suite pour l'INOL

Le volet relatif à la non-occupation des logements nécessite encore les RNPP, objet du projet de loi 8086, retardant son adoption. Les collectivités doivent donc se préparer à une mise en œuvre différée, qui aura des implications plus spécifiques concernant la gestion des logements vides et les échanges entre bourgmestres et l'administration fiscale.

2. Respect de l'autonomie communale

Le caractère de l'IFON comme impôt communal a été rétabli, mais l'administration de l'État a été associée à son traitement informatique tout en désignant l'administration des contributions directes comme point de contact unique avec les débiteurs d'impôt pour l'établissement du bulletin de la valeur de base et du bulletin IMOB.

La fourchette d'imposition obligatoire comprise entre 9 et 11 % prévue par le projet initial a été supprimée. Les communes peuvent ainsi fixer librement le taux d'imposition foncière, ou « Hebesatz », applicable pour le territoire communal.

3. Application plus ciblée de l'IMOB, essentiellement à des terrains situés en zone de plan d'aménagement « nouveau quartier ».

4. Nouveau modèle d'évaluation foncière

Le projet apporte un modèle d'imposition reposant sur la valeur réelle des terrains (la valeur de base des parcelles devrait être calculée selon le principe élaboré en 2022 qui se compose du potentiel constructible selon le plan d'aménagement général, de la distance par rapport à la Ville de Luxembourg, de la surface de la parcelle et des services présents dans la localité) qui se veut plus juste, automatisé et transparent. Les professionnels de l'immobilier et les communes doivent se préparer à des outils de valorisation plus fins et à des systèmes de bulletins d'impôts automatisés tant en ce qui concerne l'IFON et l'IMOB.

5. Alternatives pour les collectivités

Les collectivités territoriales auront la faculté d'élargir leur palette de réponses face à la spéculation et l'occupation du foncier, en fonction des besoins spécifiques de leur territoire.

6. Introduction de certaines exemptions en faveur du secteur agricole et vinicole

7. Élargissement des conditions d'abattement sur l'IMOB

L'âge des enfants donnant droit à l'application d'un abattement sur l'IMOB a été porté de 25 ans à 35 ans en vue de permettre (dans une certaine mesure) la transmission de terrains constructibles aux enfants.

8. En matière d'IMOB, pas d'exemptions pour les fonds d'investissement et les promoteurs publics

9. Une digitalisation de la procédure de réclamation contre les bulletins IFON et IMOB

Conclusion

La scission du projet de loi 8082 en projets 8082A (impôt foncier + mobilisation des terrains) et 8082B (non-occupation des logements) vise à accélérer la réforme fiscale de l'IFON et l'introduction de l'IMOB, tout en confirmant que le volet INOL devra attendre la finalisation du RNPP.

Pour les professionnels de l'immobilier et les collectivités territoriales, cette reconfiguration implique une adaptation proactive à un nouveau cadre juridique du foncier - tout en se préparant à l'avenir, vers une régulation de l'occupation du parc résidentiel.

M^e Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour chez DSM Avocats à la Cour
Article paru dans Neomag #73 - septembre 2025

Critères ESG dans les appels d'offres, vers une commande publique exemplaire

Eve — 2025-10-10T02:00:00Z

La commande publique, en intégrant progressivement des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les appels d'offres, constitue un moteur pour la transition du secteur de la construction vers des pratiques plus durables et neutres en carbone.

Depuis quelques années, le Luxembourg adapte son cadre juridique et stratégique pour permettre aux pouvoirs adjudicateurs d'aller au-delà des critères purement économiques. La loi du 25 juin 2009 relative aux marchés publics, abrogée par la loi du 8 avril 2018, visait à renforcer la prise en compte d'obligations en matière de droit du travail et de l'environnement, en incluant des clauses sociales horizontales et la possibilité d'exclure les opérateurs économiques ne respectant pas ces exigences. Cette dynamique s'inscrit dans le sillage de la directive européenne 2014/24/UE, de la stratégie nationale pour une économie circulaire de 2021, de la stratégie Null Offall Lëtzebuerg, de la loi sur les déchets de 2022 ou encore du plan national intégré en matière d'énergie et de climat (PNEC) mis à jour en 2024, qui encouragent tous la considération de notions comme le cycle de vie des matériaux, l'efficacité énergétique ou l'impact carbone dans l'évaluation des offres.

Plusieurs outils ont également été déployés pour accompagner cette mutation. Parmi ceux-ci, le portail des marchés publics (marches.publics.lu) qui centralise les appels d'offres permettant d'identifier les procédures intégrant des critères durables, le Pacte Climat 2.0 qui, en encourageant les communes signataires à mettre en œuvre des projets de construction et de rénovation énergétiquement performants, bas carbone, circulaires et adaptés aux enjeux climatiques, leur donne les moyens de traduire concrètement les ambitions ESG ou encore la plateforme B-Circular, portée par la Klima-Agence, qui vise à faciliter les approvisionnements durables et circulaires.

En intégrant des critères ESG, la commande publique encourage les entreprises à adapter leurs pratiques, à innover et à accélérer leur transition, à travers des projets exemplaires comme le lycée Michel Lucius, projet pilote de réemploi et de reconstruction, la nouvelle salle polyvalente de Dudelange, modulaire, démontable et remontable, qui démontre les avantages de la construction modulaire en bois et de la planification numérique en BIM, ou encore la déconstruction du bâtiment Jean Monnet au Kirchberg qui, en cherchant à déconstruire plutôt qu'à démolir, a permis de valoriser des tonnes d'aluminium, de bois et de verre et de générer une double valeur économique et environnementale.

Pour les entreprises, l'intégration des critères ESG dans les appels d'offres implique de s'adapter à des procédures d'évaluation de plus en plus exigeantes et de prouver leurs performances environnementales et sociales notamment en se dotant de labels et certifications. Cela représente certes un coût en temps et en argent, mais devient désormais un paramètre incontournable de compétitivité auquel aucune entreprise ne peut se soustraire.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #73 - septembre 2025

Chaque étape de la production a un impact concret sur le service finance

Mélanie — 2025-10-01T02:00:00Z

Céline Daugenet, directrice financière de CIMALUX, partage son expérience, ses missions, les défis qu'elle rencontre et sa vision de l'évolution de son métier, au cœur d'une entreprise engagée dans la réduction de ses émissions de CO2. Interview.

Quel a été votre parcours avant d'arriver chez CIMALUX ?

J'ai passé les 16 premières années de ma carrière professionnelle dans une autre industrie, en France, où je suis entrée tout de suite après mes études. J'y ai gravi les échelons un à un. J'ai été embauchée en tant que comptable. Après avoir fait mes preuves, on m'a proposé un poste de contrôleur de gestion. Puis je suis devenue directrice financière, fonction que j'ai occupée pendant sept ans, mais les difficultés de trésorerie de l'entreprise où je travaillais m'ont amenées à m'ouvrir à d'autres propositions. C'est dans ce contexte que j'ai rencontré Dany Krier, le directeur de CIMALUX. Il était tellement positif que j'ai eu un coup de cœur pour l'entreprise avant même de découvrir ses ambitieux projets de réduction des émissions de CO2 et les moyens déployés pour y parvenir. J'ai donc saisi cette belle opportunité et j'ai rejoint l'entreprise en janvier de cette année. Pour moi, c'est un nouveau pays, de nouvelles règles, mais j'ai toujours aimé travailler dans l'industrie, échanger avec les différents services et avoir des interlocuteurs variés.

Qu'est-ce qui vous plaît dans l'industrie par rapport à un autre secteur ?

Chez CIMALUX, nous faisons partie d'un groupe qui nous soutient, ce qui est très rassurant. Nous avons aussi la chance de travailler sur une grande diversité de projets. C'est passionnant de voir comment chaque étape de la production a un impact concret sur le service finance.

Quelles sont vos missions en tant que directrice financière ?

D'abord, je ne suis pas seule : nous formons une équipe de quatre personnes avec Michel Schmitz (contrôleur de gestion), Jean-Marc Koster et Philippe Meyers (comptables).

Le service Finance est responsable de la gestion globale des finances de l'entreprise, incluant la comptabilité avec la saisie des factures, la gestion des flux bancaires et l'établissement des différentes déclarations fiscales et sociales, le reporting avec la communication des données financières au groupe, ainsi que le contrôle de gestion à travers l'élaboration des prévisions jusqu'à la fin de l'année et des projections pluriannuelles.

En tant que CFO, je dirige cette équipe, je supervise les rapports, je veille à la précision des données et j'apporte un regard neuf et critique afin d'optimiser les processus et renforcer la qualité des livrables.

Comment votre quotidien se déroule-t-il ?

Il n'y a pas de journée type : tout dépend de la période de l'année et du mois. Comme je le mentionnais, nous transmettons nos chiffres au groupe chaque mois. La première semaine est donc consacrée à la clôture du mois précédent.

En septembre et octobre, nous travaillons sur le budget des années à venir. Cette année, par exemple, nous irons jusqu'en 2040. Pour cela, nous rencontrons l'ensemble des services afin de recueillir leurs projections. Les mois de janvier, mai et octobre sont, eux, consacrés aux forecasts (prévisionnels).
En dehors de ces périodes spécifiques, mes journées sont rythmées par diverses tâches et responsabilités. Je participe également à des réunions de management et de direction pour discuter des objectifs à long terme de l'entreprise et des projets en cours. Ces réunions sont essentielles pour partager des problèmes, des informations cruciales et pour prendre des décisions éclairées.

Je consacre également du temps à la gestion et au développement de mon équipe. J'encourage la collaboration et la communication, et je m'assure que chaque membre de l'équipe dispose des ressources et du soutien nécessaires pour réussir.

À quels défis êtes-vous confrontée ?

D'abord, en tant que nouvelle CFO, je repars de zéro. Ma priorité est donc de comprendre et d'intégrer tous les processus de production.

Gagner la confiance de l'équipe est également primordial : j'aime vraiment travailler avec les personnes et le côté humain est fondamental pour moi.

Ensuite, les grands projets en cours pour limiter nos émissions de CO2 constituent un défi en soi puisqu'ils nécessiteront des investissements importants. Ces projets de décarbonation sont essentiels pour notre entreprise, non seulement pour répondre aux exigences réglementaires, mais aussi pour contribuer à la lutte contre le changement climatique en tant qu'acteur majeur du secteur de la construction.

Nous avons pour projet de passer à une version plus récente de notre ERP (Enterprise Resource Planning). Cela implique non seulement de s'adapter au nouveau logiciel, mais aussi de s'assurer que la migration des données historiques se fait en conformité avec les normes en vigueur. Il est essentiel de former les employés pour qu'ils puissent utiliser efficacement le nouveau système et minimiser ainsi les perturbations.

Comment voyez-vous l'évolution de votre carrière ou de votre métier dans les années à venir ?

Je pense que la principale évolution viendra de l'intelligence artificielle. Elle devrait nous faciliter la vie sur les tâches répétitives - saisie des factures, intégration d'extraits bancaires, création de présentations PowerPoint - mais aussi pour l'analyse prédictive d'indicateurs dans le cadre des forecasts et des budgets. En revanche, elle est encore peu intégrée à Excel, qui est notre principal outil au quotidien.

Je précise que nous n'utilisons pas d'IA ouverte : Dyckerhoff, société à laquelle nous reportons et qui elle-même dépend du groupe Buzzi, a développé sa propre intelligence artificielle interne. Les données sont donc sécurisées.

Si vous aviez un message à faire passer aux jeunes qui voudraient se lancer dans ce métier ou dans ce secteur d'activité, qu'est-ce que vous leur diriez ?

Je leur dirais : foncez ! Il faut être minutieux, avoir un bon esprit d'analyse, aimer les chiffres et être motivé, mais c'est surtout un métier ouvert à tout type de profil où on peut évoluer aussi bien au sein d'un cabinet comptable que dans une banque ou dans des entreprises de tous secteurs d'activité. On ne s'ennuie jamais. D'ailleurs, les règles et normes auxquelles nous sommes soumis changent régulièrement. C'est un travail très stimulant et jamais routinier.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #73 - septembre 2025